Gezocht: werkend woonbeleid

Geërgerd schuif ik alle afwas de gootsteen in om ruimte te maken in onze mini-keuken om de voeding van onze pasgeboren zoon klaar te maken. In onze mini-slaapkamer staat één van de vele wasjes droog te worden aan het wasrek. De woonkamer ligt vol met de nieuwe box, wippers en Himalaya bergen aan was die smeken om gevouwen te worden. Waar ons huis perfect was voor ons tweeën is het sinds de komst van de kleine officieel te klein geworden.

Jammer genoeg zitten wij vast. We verdienen allebei goed, maar voor een huis in Amsterdam en omstreken hebben wij niet genoeg vermogen of leenmogelijkheden om te kopen. We zijn niet de enigen. Bijna heel Amsterdam zit vast. Als starter is het met de huidige woningprijzen onmogelijk om in te stappen. Tenzij je zelf of je ouders al vermogen hebben opgebouwd. Hoe heeft dit kunnen gebeuren?

Minder aanbod door Rutte I


Een van de oorzaken is een vermindering van het aanbod aan (koop)woningen. Het kabinet Rutte-I was van mening dat het stelsel van corporatiewoningen op de schop moest. Het is een marktverstorend systeem, vindt de VVD. Corporaties verhuren teveel mooie woningen tegen te lage prijzen en dit zorgt voor scheefhuren (daarover later meer). Zo ontstond het plan voor de verhuurdersheffing. Corporaties moesten bijdragen aan het verbeteren van de staatsfinanciën, maar het dwong ze eigenlijk tot iets anders: het verkopen van woningen aan particulieren en beleggers. Saillant detail: uit onderzoek blijkt dat woningeigenaren rechtser stemmen, dus eigenlijk creëerden CDA en VVD hun eigen achterban.

Experts en ambtenaren waarschuwden dat deze heffing de hele sector van slag zou maken. Corporaties zouden zich focussen op reorganisaties en het vrijmaken van middelen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Investeren in nieuwbouw zou op een lager pitje komen te staan.

De experts kregen gelijk. In 2009 werden nog 40.000 corporatiewoningen gebouwd. Dit daalde tot 15.000 woningen in 2016. Vrij belabberde cijfers.

Deze daling was een dubbele klap voor de woningbouwsector. Door de crisis waren er nauwelijks opdrachten uit de particuliere sector. Nu werden er ook in de corporatiesector minder geïnvesteerd in nieuwbouw. Hierdoor ontstond er een crisis in de bouwsector en is er jarenlang veel te weinig gebouwd. Dit is de reden dat er nu te weinig aanbod aan woningen en te weinig capaciteit in de bouwsector is.

Minder koopmogelijkheden door Rutte II


Een andere oorzaak is dat kopers minder mogen lenen. Eerst mochten kopers meer dan honderd procent van de waarde van de woning lenen. In 2012 werd tijdens Rutte II afgesproken dat men in 2018 nog maar maximaal honderd procent van de huiswaarde mag lenen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat door deze maatregelen de aankoop van huizen door mensen tussen 25 en 45 jaar is gehalveerd. Hierdoor ontstond er minder vraag en was de bouwsector wederom de dupe: veel bedrijven gingen failliet en personeel werd ontslagen.

Investeerders verhogen de prijs


Daarnaast zorgde de crisis ervoor dat investeerders op zoek waren naar een veilige plek om hun vermogen te stallen. Denk aan ouders die huizen kopen voor hun kinderen, beleggers die een extra woning kopen om te verhuren en buitenlandse investeerders die woningportfolio’s opkopen. De toestroom van dit kapitaal heeft een algehele prijsopdrijving als gevolg. Door concurrentie met investeerders en expats, die meer kunnen besteden door een speciale regeling, is er voor de particulier ook meer concurrentie op de woningmarkt gekomen.

Scheefwonen is een schijnprobleem dat afleidt van het falen van het systeem.

Nu hoor ik sommigen meteen denken: en de scheefhuurder dan? Die houdt toch alles tegen? Het lijkt het vooral op dat dit probleem groter wordt gemaakt dan het is. Spoiler: Er zijn niet zoveel scheefhuurders. Uit cijfers van de enquête ‘Wonen in de metropoolregio Amsterdam’ blijkt dat maar vijf procent van de huishoudens die in een sociale huurwoning zitten minstens anderhalf keer modaal verdienen. Het overgrote deel van de scheefwoners verdient niet veel meer dan de inkomensgrens.

Dit frame legt de schuld van falend woonbeleid bij het individu, maar houdt structurele problemen buiten beeld. Als je naar de feiten kijkt is scheefwonen een schijnprobleem dat afleidt van het falen van het systeem.

Dit gaat de verkeerde kant op. Verandering is nodig


Natuurlijk is mijn situatie niet het einde van de wereld. Maar het is wel problematisch en een teken aan de wand dat het aan de onderkant nog veel erger is. Zo is het aantal daklozen met zeventig procent toegenomen tussen 2009 en 2016. Ook besteden steeds meer mensen meer dan dertig procent van hun inkomen aan woonlasten, terwijl dit de vuistregel is voor een houdbaar huishoudboekje. Soms betalen mensen zelfs veertig of vijftig procent.

Het bredere verhaal is natuurlijk dat beleidskeuzes ervoor zorgen dat de woningmarkt krapper wordt, wat leidt tot ongelijkheid in de samenleving. De voorraad krimpt, de toegang is beperkter geworden en meer mensen moeten zich op de markt redden. In mijn ogen doen we hiermee als samenleving een stap achteruit. Wonen is een eerste levensbehoefte en is simpelweg te belangrijk om aan de markt over te laten. Meer en betaalbaar aanbod is broodnodig. Niet alleen voor mij en de afwas in onze mini-keuken, maar voor mijn kleine zoon, en andere kinderen, als zij groter zijn.